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房地產減稅 房價會降嗎(圖)
2021-01-22 14:43:19

(原標題:房地產稅會否降低房價(圖)

上周,將于5月1日開放的營業稅將是“揭幕”,這標志著“引入”四年之久的“增稅制改革”的斗爭。與前四大行業、建筑業、房地產業、金融業、壽險服務業告別營業稅,這涉及近千萬新納稅人,每年減稅500億元以上的重大改革將影響企業和個人稅負的幾何級數?記者用多黨訪談解決了這個問題。

金融業對企業的個人貸款幾乎沒有影響。

金融服務作為產業鏈的上游,主要從事金融保險業務活動,如貸款服務、直接收費金融服務、保險服務和金融商品轉移等。改革后,從原來的5%的營業稅稅率到6%的增值稅稅率.

專家們認為,改革不會對金融部門的總體稅收負擔產生重大影響。`從營業稅到增值稅,稅率提高了一個百分點,但考慮到可扣減的因素,特別是房地產扣減,金融業的稅負只應減輕。“張說。

此外,還有一些優惠政策,如金融機構小額信貸、國家助學貸款、個人住房貸款等,免征增值稅;被保險人的存款利息和保險費不受增值稅項的限制。

上海財經大學教授胡一建認為,改革增加后,金融行業更有可能通過扣除房地產、制度轉型、服務外包來削減稅收。然而,對于整個產業鏈,由于貸款利息和成本無法扣除,對當前企業和個人貸款的影響不會過大。

建筑業的改革有助于消除稅收的重復

被納入試點項目的建筑業發生了變化,涉及建筑企業年產值近16萬億元,職工4500萬人。建筑企業的稅收負擔與房地產開發成本有關。改革后,建筑業一般納稅人將繳納前一年營業稅的3%至增值稅的11%,小規模納稅人需繳納增值稅的3%。

安徽省內部稅收局局長江山認為,隨著諸如鋼筋和水泥等建筑成本的減少,改革將有助于消除雙重征稅,但目前建筑業的發票管理需要標準化。

作為一項過渡措施,該計劃亦清楚訂明,一般納稅人亦可在某些特殊情況下,例如承建商提供的建筑服務、承建商購買的全部或部分設備、物料及建筑工程等,選擇3%的簡單稅率。

例如,建設總造價1000萬元的建設項目,按營業稅3%的稅率征收30萬元稅款;增值稅實施后,成本為800萬元的,1000萬元與800萬元的差額為200萬元,按11%的稅率計算,稅率為220萬元。

建筑業改革新時期的最大亮點是過渡期間的安排,充分考慮到建筑業的現狀,從短期來看,安徽某建筑企業財務處的人說,在短期內,個別建筑企業的實際稅負可能不會下降,但從長遠來看,有利于規范建設市場,迫使上游企業規范其資質。

房地產有助于減輕房地產企業的稅費負擔

實施計劃落地后,房地產行業以前征收的營業稅為5%,適用11%的增值稅稅率。人們關心買房會降低房價嗎?

專家指出,住房企業的成本主要有三種:建設、安裝和配套設施的成本、土地流轉成本和財務成本。成本直接影響房價。該試點項目包括建筑和金融部門以及房地產業,這有助于降低住房建設和融資的成本。

該方案最關注的是明確房地產項目,將土地出讓金余額扣除為銷售金額。目前,土地約占房地產成本的30%至40%,一線城市的房價甚至更高。

土地問題對房價有直接影響。中國社會科學院金融和戰略研究所研究員張斌表示,土地轉讓成本可以從銷售中扣除,有助于減少房屋公司的稅收負擔和費用負擔。但是,由于政策剛剛發布,對房價的最終影響取決于后來的實施和扣除空間定義及其他具體條件。

在普華永道中央商務區地方稅務合作伙伴李雋看來,該項目新增房地產中的增值稅可以在兩年內抵消。這項政策是最有利的,減稅是出乎意料的。這意味著,所有工業企業購置辦公樓的成本都將降低,并釋放了進一步鼓勵房地產市場健康發展和加大庫存力度的積極信號。

二手房的實際稅負將是較低的。

在實施方案中,人們最關注的是個人賣房子還是不賣多交的稅?目前,中國的二手房轉讓不得不繳納5%的營業稅.

根據新規定,增值稅替代營業稅后,個人購房二年以下的,按照百分之五的稅率全額繳稅;個人購房二年以上(含二年)的,免征增值稅。而即使稅率是相同的,由于增值稅的計算方法不同,稅基需要轉化為不包括稅價,實際的稅負就會降低。

在我家族集團副總裁胡敬輝的分析中,第二手房交易政策可以認為是對現有的企業稅收政策的轉變,稅率、使用壽命和稅費范圍沒有多大變化。一般情況下,對二手房市場的影響很小,交易環節的稅負不會增加。

中國國際稅務研究所學術委員王維慶說:“公眾可以賣房子兩年,如果銷售總額為100萬元人民幣,將繳納5萬元營業稅。”現在,按增值稅計算,100萬是含稅銷售,那么免稅額是100/(0.05)=9524萬元,即增值稅價值476萬元,銷售稅不到24萬元。

減輕服務業小型企業的稅收負擔

教育、醫療、飲食、旅游、娛樂、住宿等生活服務與人民生活息息相關。改革對工業的稅收負擔和人民生活有何影響?

托兒所、幼兒園提供照顧和教育服務、養老機構提供的養老服務、婚姻介紹服務、喪葬服務、個人自建住房銷售、學生勤工助學服務。該計劃確定了數十個免征增值稅的項目,以確保為人民提供基本的公共服務。

對于服務業從原來的5%營業稅到6%的增值稅,王維慶認為,由于進入扣減,行業稅負仍有可能下降。以飲食業為例。購買廚房用具和設備時,桌椅和長椅可按17%的稅率扣除,餐廳裝修按11%的稅率扣除。但大部分原材料成本,如在市場上購買肉類和蔬菜,很少開具發票,而且不可能扣減,因此,稅負的具體下降仍有待觀察。此外,由于餐飲業、美容業、酒店業等年銷售額低于500萬元的小型微型企業所占比例較大,這些小規模納稅人將很容易被征收3%的稅率,這比原來的企業稅負要低。

"雖然服務部門的稅收負擔很可能下降,但一般消費者很難從價格上感受到這一點。"考慮到服務的不斷上升和租金成本,比如餐飲,即使在稅收下降的情況下,企業也難以向消費者帶來利潤。

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